こんにちは。
現在一家の大黒柱として、宝物の家族のために住宅ローンという大きな負債を背負っているしるべ（@robotra_blog）です。
住宅をローンで購入している場合、それはまだ資産にはなっていませんという話を以前このブログでさせていただきました。
なんとか繰り上げ返済をして早めにローンを完済したいところですが、なかなかまとまった資金を貯められず四苦八苦しています。
僕のように住宅ローンを組まれているかたも多いと思いますが、住宅ローンを借り換えたいって思ったことはありませんか？
おそらく理由は住宅ローンにかかる金利が理由だと思います。
ただ、ちょっと待ってください。借り換えるにも大きなお金がかかるのが住宅ローンです。
借り換えを検討する前に絶対にやっておくべき交渉があることをご存知でしょうか？
今日は意外と知られていない今すぐやるべき住宅ローン交渉術について紹介していきたいと思います。
もしかしたらこれから住宅ローンを利用してマイホームを買おう！って考えてるかたもいるかもしれませんので、悪い銀行に騙されないように金利の特徴なんかも合わせてご説明します。
（後述していますが情弱だと痛い目に合う可能性があります。住宅ローンは・・・）
固定金利と変動金利について
何千万、場所によっては何億という住宅をポンっと現金一括払いで購入できるかたは少ないと思います。
僕のまわりにはそんなお金持ちは残念ながら一人もいません。
そうなると、当然のごとく銀行などの金融機関から相当額の融資を受けるわけです。
それを月々で分割返済していくのが住宅ローンですよね。
ローンを組む時ですが、“固定金利”と“変動金利”のどちらかを選択したと思います。
（ローンの種類によっては選択できないものもあります）
どちらが得なのか、という話は将来的な予測になってしまうのでここでは置いておきますが、それぞれの特徴をしっかりと理解しておくことは非常に重要なので、これから住宅をローンで購入することを検討中のかたはぜひ参考にしてください。
ただし、どちらを選ぶべきかというのは世帯収入の状況によって全然違ってきます。
奥さんが働いているのか、専業主婦なのかによっても全然違います。
一概に正しいのはこれ、とは言えないのが住宅ローンですのでそこはよく話合うことをおすすめします。
ちなみに銀行の営業担当者に任せっきりは損する可能性が高いのでおすすめしません。
もしなにか提案を受けた場合は一度持ち帰って、下で説明する特徴、メリット・デメリットに照らし合わせてしっかり検討するようにしてください。
ここではわかりやすいようにシンプルにご説明します。
固定金利の特徴とメリット・デメリット
金利のパーセンテージが一定期間固定されるため、返済額が一定です。
ちなみに全期間固定というのも選択可能です。
選択した期間が終了した場合、再度金利の種類、期間を選択することができます。
- 基準金利に左右されず、設定が一定
- 返済額が一定のため返済計画が狂わない
- 変動金利よりも設定が高い（返済額も多い）
- 基準金利が低い状態が続くと総支払額が多くなる
変動金利の特徴とメリット・デメリット
金利のパーセンテージが変動することがあります。
ローンを組んだ銀行側の基準金利（店頭金利とも言われます）が上がれば上がりますし、下がれば下がります。
下がれば当然支払い額も安くなりますが、上がると支払い額は高くなります。
- そもそも固定金利よりも設定が低い（安い）
- 金利が上がらなければずっと低い（安い）設定のまま
- 金利が上がった場合は設定が高くなるため返済額も上がる
シンプルですが、ここをしっかり覚えておくだけで情弱は脱出です。
細かいところでは変動金利で金利が上がった場合は１２５％ルールがあったり、５年間は返済額が変わらなかったりするんですが、それは変動金利にすることを決めてから説明を聞いても大丈夫です。
住宅ローンの借り換えを検討する際の注意点
借り換えを検討している場合、考えないといけないのは住宅ローン以外で必要になるお金です。
諸費用と言われますがこれが結構重いです。
それぞれ必要な金額は借入する金額によって違うため見積をとってみないとわからない部分ではありますが、諸費用項目はこんなにあります。
- 団体信用生命保険料（※金利に含まれる）
- 保証料（保証会社に支払う保証料）
- 事務手数料（銀行に支払う手数料）
- 司法書士報酬（担当した司法書士への支払い）
- 登録免許税（抵当権の抹消、登録）
- 収入印紙（契約書に貼る印紙代）
- 火災・地震保険料（最長10年分をまとめて）
- 物件検査料（※フラット35で再検査が必要な場合のみ）
この諸費用ですが、銀行によって金額が違ってくる部分のため必ず複数の銀行に見積りをとり、慎重に検討するようにしてください。
参考程度ですが、店舗を持っているメガバンクよりもネット銀行の方が安くなる傾向があります。
ですので比較検討する際、１行はネット銀行を入れておくといいと思います。
諸費用の金額ですが、安ければ３０万～６０万ほど、高いと２００万を超えるケースもあります。
借り換えより先に金利交渉した方が良い
諸費用が意外と高いため、すぐに借り換えが難しいかたも多いと思います。
僕自身もすぐに借り換え、というわけにはいきません。
そこでおすすめしたいのが「金利の引き下げ交渉」です。
聞き慣れない言葉かもしれませんが、リーマン・ショック後に中小企業金融円滑化法という法律（期限の定めのある時限法）が制定されました。
これがなんなのかというと、銀行などの金融機関は債務者から返済期間の猶予や金利の減額などの要望があった場合に“誠実に対応すること”を義務付けた法律です。
中小企業となっているため法人の融資等だけかと思いきや、じつは住宅ローンもこの法律の対象なんです。
上のリンク先から金融庁のホームページを確認することができますが、この法律は時限法で平成２５年の３月に期限が切れているんですけど、
金融機関が引き続き円滑な資金供給や貸付条件の変更等に努めるべきということは、今後も何ら変わりません。
としっかり明記されているんです。
事例を調べていると、どうやら法律が失効した後でも相談者全体の３割ほどは金利の引き下げが適用されています。
僕が組んでいる住宅ローンは一部が変動、一部が固定というミックス方式です。
（これがそもそもイケてない、という話は置いといて・・・汗）
すみません。１０年前の僕は完全なる情弱でした。ホント、お金の知識の大事さを過去の自分に教えてあげたいです。
一部固定の方の金利が年3.2％。借入金額はさすがに書けませんが、仮に3.0%になるだけで残りの返済金額からシミュレーションすると最低でも６０万円は得になります。
その６０万円を投資にまわしたい・・・。
まとめ
まとめると、住宅ローンの借り換えの前にまずは金利の引き下げを交渉してみてください。
ただし、お分かりかと思いますが絶対に下げられる保証はありません。
法律で義務付けられていた“誠実な対応”というのが客観的にどの程度かはわからないですし、そもそも法律自体は失効しています。
ですが実際金利の引き下げに応じているケースはあるみたいですし、引き下げ交渉するのに特別なお金がかかるわけではありません。
要は「言うだけタダ」なんです。成功したら儲けもの。
ぜひ実践してみてください。
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